Статьи
logo жси

Как купить квартиру от застройщика?

Почему новые квартиры пользуются спросом?

Риск конвертации долларовых депозитов в рубли, озвученный Председателем Правления ВТБ подогрел спрос на покупку нового жилья. Россияне разумно решили, что лучший инвестиционный инструмент сохранения вкладов и сбережений является покупка недвижимости. Динамика с 2008 года, показывает, что средняя стоимость за квадратный метр не падает, а наоборот растет. Есть периоды, где рост цены превышает процентную ставку банковских депозитов в долларах или евро.

Например, с 2013 года цены на первичный фонд жилой недвижимости увеличились почти на 20,3%. Даже с учетом износа, купив квартиру в 2013 года и имея намерение ее продать в 2018 году, инвестор может заработать минимум 10% от вложенных в недвижимость средств.

Только за первый квартал текущего года, цены на новостройки в Москве и области увеличились почти на 4,5%. Обратите внимание, максимальный вклад на долларовый депозит не превышает 2,5%. А с учетом инфляции, вкладчик сможет заработать не более 1,5-2% от средств на счету.

Приобретение новой квартиры — это рациональный шаг, который позволит:

●      Решить жилищные проблемы;

●      Купить квартиру сейчас, в период интенсивного роста цены на квадратный метр;

●      Сохранить и приумножить собственные вложения. Мы увидели, что вложение в квартиру выгоднее чем сохранение денег на банковском депозите;

●      Ипотечные ставки в рублях составляют в среднем 9-10% в год (ставка для покупателей, не имеющих опыт кредитования). Инфляция рубля в 2018 году по прогнозам экспертов не превысит 3%. Таким образом, чистая процентная ставка будет на уровне 6-7%.

Осталось за малым – инвестировать средства в актив и не переживать за риски инфляции или введения временного управления в банк. Вопрос – как купить квартиру от застройщика или лучше выбрать вторичный фонд? Попробуем подробно разобрать в настоящей статье.

Преимущества покупки недвижимости напрямую от застройщика

Интернет уравнивает шансы продавцов. Раньше риелторы имели монополию на продажу квартир. Вся информация хранилась у агента. Только он имел собственную сформированную базу предложений новых квартир и вторичного фонда. Теперь ситуация несколько изменилась:

  1. Застройщики не дают эксклюзивных предложений агентствам недвижимости. Какой в этом смысл? Покупатель может сам перейти по ссылке на сайт, увидеть отличную визуализацию будущей квартиры и связаться с менеджером строительной компании;
  2. Застройщики разрабатывают в партнерстве с финансовыми учреждениями собственные ипотечные продукты: например, можно оформить договор долевого участия на момент закладки фундамента в рассрочку с дисконтом в 15-20%. Даже последующая ипотека не сильно позволит увеличить цену на квадратный метр при перепродаже;
  3. Застройщикам не нужна комиссия при продаже новой квартиры. Для риелтора это единственная возможность заработать;
  4. Дополнения и изменения, внесенные законодателем в Федеральный закон № 214, существенно снизили риски от заключения договоров долевого участия. Сделка регистрируется в кадастре, не в момент сдачи в эксплуатацию квартиры, а при ее заключении. Обратите внимание на новое положение об эскроу счетах – вся выручка застройщика теперь аккумулируется на специальном счете в банке. Условия, когда застройщик объявил себя банкротом до сдачи дома в эксплуатацию теперь практически исключены.

 

Резюмируем. Обращайтесь напрямую к застройщику. Только он сможет предоставить лучшие предложения по цене и выбору квартир. Риелтор собирает вторичную информацию от других застройщиков или пользуется общедоступными сайтами.

Есть ли риски заключения договора с момента начала строительства?

Федеральный закон № 214 действует в интересах покупателя. Новые изменения не просто фиксируют защиту права собственности покупателя, но и обязывают застройщика строго следовать следующим условиям:

●      Соблюдать график строительства и сдачи квартир в эксплуатацию;

●      Часто, при утверждении проекта на момент начала строительства незначительно менялась жилая площадь квартиры. Сейчас это исключено – регистрация в реестре делает невозможной последующую корректировку;

●      Гарантия на выполненные строительные работы – 5 лет.

 

Как зарегистрировать договор долевого участия?

Образец договора, который предлагает застройщик для подписания не может быть произвольным. Дело в том, что текст экземпляра должен быть в обязательном порядке согласован с регулирующими органами. Вероятность что в соглашении будут указаны противоречивые формулировки, направленные против покупателя сведены к нулю.

Застройщик представляет в кадастр полный пакет документов, гарантирующих что работа по объекту ведется в точном соответствии с действующим законодательством. Кроме разрешения на строительство, прилагается план размещения и проектная документация. Как сделка регистрируется с физическим лицом, покупателем?

Процесс и все этапы не превышают нескольких дней и для клиента обойдутся всего лишь в 350 рублей (застройщик за каждого покупателя платит 6 000 рублей и дополнительно отчисляет в компенсационный государственный фонд 1,2% от стоимости сделки).

  1. Стороны подписывают 3 экземпляра соглашения долевого участия: 1 и 2 остается у сторон, 3 будет направлен для регистрации в реестр кадастра;
  2. Покупатель заполняет заявление о регистрации и прилагает копию паспорта;
  3. В случае, если сделка оформляется в рассрочку – дополнительно оформляется залог.

 

Весь процесс максимально упрощен и лишен необходимости стояния в очередях и траты огромного количества времени. Обратите внимание, закон обязывает требовать только тот пакет документов для регистрации, который указан выше.

Налоговый режим сделки

Покупатель может свободно передать права по заключенному договору в пользу третьего лица (например, родственника). В соответствии с Налоговым Кодексом РФ, все расходы понесенные на оплату сделки могут быть отнесены на вычет. То есть сторона сделки, получившая оплату не должна государству выплатить 13% налога на доход физического лица.

Минусы вторичного фонда

Есть большое искушение приобрести вторичный фонд. Привлекает цена и район. Однако нам видятся следующие серьезные минусы такого решения:

●      Старая застройка не отвечает стандартам современного строительства. Технология 30 летней давности сильно отличается от домов, собранным советским ЖБИ по всем показателям: сейсмическая устойчивость, коэффициент теплопроводности стен, состояние коммуникаций и т.д.;

●      На вторичный фонд тяжело получить ипотеку. Банкам невыгодно кредитовать дома, с высоким уровнем аварийности и износа;

●      Новые дома от застройщика имеют лучшее решение комфорта по высоте потолков, площади кухни, больше гарантии на инженерные коммуникации, обустройства жилой территории;

●      На этапе закладки фундамента можно купить квартиру со скидкой 15-20% от ее стоимости.

 

Резюмируем – покупка новой квартиры от застройщика наиболее выгодное решение. Как сохранить деньги, так и улучшить условия своего проживания. Вы всегда можете продать свою недвижимость – рост динамики продаж подтверждают наличие постоянного спроса.

 


Возврат к списку