Интервью с гендиректором ГК «Жилстройинвест» Ринатом Салиховым

Предлагая образ жизни

В ближайшие два года рынок жилого строительства ждут колоссальные изменения —ужесточение требований к застройщикам, отмена долевого участия в строительстве и переход к проектному финансированию. Какие плюсы и минусы несут последние изменения в строительную сферу и как они скажутся на бизнесе и покупателях квартир, какие тенденции наблюдаются на рынке уже сегодня – об этом накануне Дня строителя в интервью с генеральным директором Группы компаний «Жилстройинвест» Ринатом Салиховым.

- Ринат Рабисович, как Вы относитесь к текущим законодательным изменениям?

- Положительно. Прежде всего, надо понимать, какие возможности дают эти изменения. Больше возможностей добросовестным строительным компаниям. То есть тем, кто четко привык исполнять свои обязательства и четко контролирует всю свою финансовую деятельность. Что происходило до последнего момента времени на рынке? Появилось очень много молодых амбициозных строительных компаний в условиях, когда доступ к рынку был свободен фактически для каждого, кто обладал небольшим первоначальным капиталом. И та динамика на рынке первичного строительства, которую мы наблюдали в течение последних 7 лет, подталкивала многих застройщиков к тому, чтобы активно расширяться, зачастую только за счет привлеченного капитала – средств дольщиков, кредитов, без качественного роста. В итоге не умелая и рискованная финансовая политика в условиях неоднозначности перспектив рынка привела к череде банкротств, в том числе среди крупных компаний, что и подстегнуло законодателя в сжатые сроки ужесточить 214-ый ФЗ – вплоть до полного отказа от долевого участия. С 1 июля текущего года вступили в силу изменения, которые предполагают, начиная с середины 2019 года, полную отмену долевого участия и переход на цивилизованный способ расчетов - с использованием эскроу-счетов. Изменения, на мой взгляд, приняты с опозданием, но они нужны для рынка, нужны для его оздоровления, для того, чтобы на рынке остались компетентные компании.

- Как изменения в 214-ый закон РФ, на Ваш взгляд, повлияют на местный рынок?

- Сейчас наблюдаются два основных течения среди застройщиков. Первое - активный рост и экспансия. Второе – умеренный подход к формированию портфеля будущих проектов. Мы видим, что некоторые строительные компании активно пополняют свои земельные банки, получили большое количество разрешений на строительство. Но я считаю, что такой поход без должного финансового обеспечения несет больше рисков. Запустить в условиях нового законодательства значительное количество проектов будет сложно. Соответственно, эти земельные портфели, портфели будущих проектов, станут на некоторое время серьезным обременением для строительных компаний, потому что за землю нужно платить. Вложенные средства в проекты тоже какое-то время будут заморожены. Значит, застройщики начнут испытывать дефицит средств без достаточного капитала. И вероятнее всего мы увидим череду сделок – купли-продажи, поглощения и т.д. Рынок будет консолидироваться, при этом возможны слияния среди крупных и сильных компаний.

- А какова стратегия Вашей компании?

- Мы не будем проводить политику агрессивного роста, а именно покупать земельные участки, вкладываться чрезмерно в новые проекты, поскольку считаем, что нужно в нынешних условиях спокойно завершать существующие проекты и планово переходить на новые. Мы предпочитаем такую стратегию – лучше строить меньше, но «железобетонно» и гарантированно. Может быть в этом есть высокая степень осторожности, но так наша компания работает на протяжении 21 года. Мы не один сложный период для рынка проходили, всегда выбирая самый надежный спокойный путь. Никогда не гнались за объемами строительства, в этом и есть залог нашей стабильности.

- Если сократится количество застройщиков, логично - уменьшится и конкуренция. И тогда стоит ждать повышения цен на жилье? Каковы Ваши прогнозы? (Прогнозы по рынку разные: от 10-15% до 25-30%)

- Здесь нужно отметить два фактора. Во-первых, застройщики долгое время «держали» цены, при том, что маржа постепенно уменьшалась, вплоть до того, что по некоторым проектам сводилась к нулю. В последние годы шло активное удорожание компонентов в себестоимости строительства – росли в цене цемент, металл, увеличивалась и заработная плата рабочих. Кроме того, в строительстве используется большое количество импортных комплектующих, к примеру, в фасадных системах. Поэтому строительные компании вынуждены уже сейчас поднимать цены, иначе будут нести убытки. Во-вторых, действительно, законодательные изменения способствуют росту цен, поскольку возникают дополнительные издержки, связанные с обслуживанием проектного финансирования банков – банковский процент. Но повышение цен на жилье не будет происходить скачкообразно. Мы понимаем, что рынок ограничен и покупательской способностью. Мой личный прогноз – цены вырастут в пределах 15 процентов.

- Изменился ли рынок и его настроение за последние полгода?

- С начала года отмечается рост продаж первичного жилья. Если посмотреть по рынку Башкортостана, по 30-ти крупнейшим застройщикам, в начале года объем продаж новостроек был на отметке 2,1 млрд. квадратных метров, то сейчас это уже 2,8 млрд. Рынок растет, и такая динамика сохранится как минимум год, далее начнется спад. Люди наслышаны об изменениях, которые происходят на рынке, стараются, забегая немного вперед, приобретать квартиры. В свою очередь, этому также способствует и снижение ставок по ипотеке.

- Какими качественными характеристиками должна обладать квартира/дом, чтобы выбрал покупатель именно её? Какие тренды Вы бы отметили?

- Мы реализуем проекты в сегменте «бизнес-класс» и сегменте «премиум». Премиальный сегмент менее чувствительный ко всем изменениям, жилье покупается не для инвестиционных целей, а прежде всего для себя. Поэтому имеют значение такие характеристики, как локация, какие материалы используются в строительстве, каков проект жилого комплекса и, конечно, кто застройщик. Немаловажными для потребителя также являются статусность проекта, окружение, наличие возможности обособления своей территории, безопасность, достаточное количество машино-мест и паркинги. В частности, мы ввели такую услугу как идентификация квартиры на стадии строительства, предлагая персональное внутреннее архитектурное решение, конечно же, в пределах соблюдения всех норм. Такой индивидуальный подход к клиенту – один из отмечаемых нами трендов.

Второй тренд – благоустройство территории комплексов. Сегодня детскими площадками никого не удивишь, нужно смотреть дальше, не ограничиваясь периметром застройки. Становится уже нашей традицией разбивать парки вблизи застраиваемых нами комплексов – «Idel Tower», «Четыре сезона» с одноименными названиями, которые открыты для всех посетителей. Считаю, такая идеология - давать покупателям лучшее – будет развиваться, поскольку наша задача - не продавать лишь квадратные метры, а предлагать целый образ жизни. Так, взялись за реализацию сложного и интересного проекта – террасированного парка на склоне реки Сутолоки.

Есть еще одна тенденция – создание социальной инфраструктуры. К примеру, проектирование в составе комплексов детских садов. Поначалу все это казалось труднореализуемым, пока не воплотили идею в наших комплексах – совместно с «Солнечный круг» в ЖК «Фестиваль» появился детский сад с начальной школой, в ЖК «Четыре сезона» - центр раннего развития.

- Планируете ли новые проекты и в каком сегменте они будут?

- Мы приступили к реализации очень интересного проекта в сегменте «бизнес», но я его больше склонен называть «семейный». В проекте комплекса минимизировано количество однокомнатных квартир, заложено больше трёхкомнатных квартир, что уже находит отклик – люди понимают - это семейный дом. Будут введены в планировки квартир определенные новшества, например, кладовая при кухне. Жилой комплекс «Символ» расположится на берегу реки Белой, возле Свято-Сергиевского собора. В этом проекте заложен террасированный парк - публичный сквер. Уверен, новый комплекс станет настоящей достопримечательностью города. Также мы начинаем проектирование комплекса класса «комфорт», это более бюджетный вариант для покупателей, но подробности об этом проекте будут чуть позже.

Ринат Рабисович, Ваши пожелания застройщикам и клиентам накануне Дня строителя?

- Застройщикам хочу пожелать хороших интересных проектов и реализации новых идей, чтобы было чему учиться и обмениваться опытом, это всегда интересно. Клиентам желаю принимать решения взвешенно, делать свой выбор вдумчиво. Покупка квартира для семьи – это серьезное значимое событие в жизни, поэтому выбирайте то, о чем мечтали, а главное так, чтобы были довольны и качеством строительства. Пусть квартиры, которые приобретаются, становятся залогом истинного счастья. Нам же остается порадоваться за дольщиков – закон встал жестко в отношениях их рисков, это большой плюс.